报告的第28页其中谈到了关于城市化对中国经济的影响，房地产其实是一个综合性的东西，刘教授也说到，房地产在过去和未来对中国经济都有巨大的影响，和人口红利密切相关，也和消费密切相关。我讲三个问题，住房的发展阶段，第二和经济的影响，第三人口红利的问题。
　　　 从发展阶段来说，50年到80年，世界发达国家走过的历程，都出现一个陡性的阶段，发展巨快。我们只相当于他们1950年的水平。从1950年向后推延，大部分国家在60年代、70年代在房地产都是陡型增长的过程中，最少我们在2020年都是陡型增长，否则我们和这些发达国家相比差距会更大。如果他们都是这么走过来了，我们是不是也会形成同一个类型。
　　　 从1950年到2000年看，美国的住宅时态情况。美国的人均户型91.4病房米，70年是139.5平方米，2000年是210.6平方米。他们小于112平方米的比例是很低的，现在只有6%。我们看看中国，2000年相当于美国1940年，按照未来得发展水平，如果2020年我们的人均使用面积能够达到24.4平方米，建筑面积达到32到35，也就是相当于美国1960年的水平。我们现在有一个和美国相差50到60年。
　　　 我们的住房中90平方米以下的住房占70%以上。这些年盖大房子多了，确实是。80年以后，120以上的房子是13%，2000年变成了28%。
　　　 但是我们实际居住的情况怎么样？我们按30%最高人群来调查，最高收入户是91.2平方米，相当于美国1950年的水平。中国最富的人和美国1950年平均的住房水平一样。
　　　 我们有一个住房自由化率很高，但是成套率比较低。成套率表现一个国家未来发展的条件，我们为什么说中国需要发展，是需要成套率70%多，25%的房子是没有其他设备的房子，是要拆掉的。台湾是亚洲最后一个成为1：1的，大概是1980年。其他国家都很高，我们还很低。
　　　 目前没房住的人很少，但是住房情况是什么？三代四代住一套房子的比例非常高，平均54%左右。什么意思呢？现在开始分户了。过去说丈母娘推动房价，后来说未婚女子推动房价。教科书上说是家庭分裂速度，和人口比例是有直接关系的。住宅分裂速度越快，需求越大，两代人、三代人住一套改成一代人住一套房子。
　　　 美国从60年代到90年代，基本上房地产增加值占GDP总量11%，最低是10%，为什么美国大概是140年没有本土战争了，他的房子一直在盖，还能维持这么高的比例？其他国家，包括欧洲和中国，在50年代或者二次大战期间，有过残酷的战争，房屋基本上被损害了重建，而美国没有本土战争，仍然占这么高的比例。我们看看日本，日本的房地产比重更高，31.5%。为什么有这个时段？就是因为在这个时段里，所有经济学家都把中国和日本相比，认为房地产会进一步……日本在90年代的低潮。我第一个提到的是阶段，我们不能用中国的现阶段去和任何一个发达国家的现阶段进行对比，因为我们和他差了50年和60年，在说日本泡沫的时候，把中国的经济学家和日本的房地产联系起来，根本不可能。尽管这样，日本在低潮的过程中，90年代以后系低潮过程中，房地产增加值仍然占31.5%，可见这个比重的高低。中国大概只有2%。去年9%的GDP增长，我们大概占2%，1.8%。但实际上我们对整体的GDP贡献率低了很多，和任何一个国家可能都不能相比。
　　　 我们看中国和日本，相关产业各项收入占该产业总收入的比重，我们是23.5%，日本是57.3%。中国的赢余11.5%，日本是52.9%，这也体现了房地产业未来发展的情况。
　　　 这是1959年到2002年美国房地产增加值占GDP的比例，中国的地方政府产生了一个房地产税收的依赖症，表面看，我们对GDP按增加值看，对贡献度并不高，但是我们的税收大概占到地方税收的20%以上。房地产税收成了依赖，非税收入影响更大，07年的非税收入8.7万亿，超过了财政收入的3万亿，1.36万亿来自土地收入，08年9600亿，今年估计又会恢复到1万亿。大部分地区占地方财政收入的40%以上，个别地区占到了60%。
　　　 这是59年到2002年美国住宅投资占总投资的比例。这其中有相当一部分是非居住相关的内容，还有一部分是和公共产品相关的内容，这里很难据算出和老百姓的关系。所以各个国家都把住宅单列，最高的时候达到了30%。美国德国法国日本这些国家在我们同期的发展阶段，我们现在的GDP和人均收入增长和当时美国50年的水平差不多，所以我们用50年来看，大概住宅投资在25%，我们今年是13%到15%，也就是说，我们和他们在发达时期相差十个点，在正常时期相差5到8个点。我们住宅投资的比重远远低于这些国家同期的阶段，我们房地产的发展还早着呢。
　　　 人口情况来看，主要国家的国土面积与人口密度。一个重要的因素是大家担心中国的国土面积不够，确实是一个严重的错误。如果按照中国的人口密度唯一，只有四个国家是低于中国的，剩下的国家的人口密度还大于中国。基本上很多的国家是高于1的。一个国家是不是可以拿出1%的土地来供城市人口居住？如果拿出1%的土地，按照现在人口的居住面积来看，大概可以住15亿人，因为现在城市住了6亿多人。但是农村宅基地有多少？有16.48万平方公里，是城市建城区的4.6倍。也就是说，7亿农民住了城市建城区的4亿多的面积。严守18亿的红线，按照现行的政策一定是错误，只有把否民的宅基地转换成建设用地，我们可以拿出1%和1.5%的面积来供城市人居住。如果把宅基地的情况进行置换，我们至少可以增加2亿多亩的耕地，这个改革我们的土地制度才能改革人口的居住。城市化之所以不能迅速的提高，就是因为土地制度和户籍制度限制了城市化的进程。
　　　 未来发展因素里，其中一个重要的是打破了这两项，城市化就可以向所有发达国家一样，迅速形成高速增长经济的重要点。从大城市的人口密度来看，北京很低很低。北京到现在为止每平方公里不到一千人，不符合城市集中化和市政基础设施集中化的高效过程。而纽约、巴黎、香港、东京、伦敦都是高高在上。我们的预测北京现在1600到1800人/平方公里，房价还得涨，因为它没有地方盖房子，要妥善解决这些矛盾。
　　　 我们在2020年以后才会出现人口结构的下降，老龄问题严重的时候可能在2030年以后，未来得二十、三十年还不足以让中国的老年人口发生剧变，但是对城市和城市化的需求在提高。人口结构变化的比重看，我们在90年代开始发生比例的变化，比重关系可能要到30年以后才香味比较严重，为什么呢？这个时候恰恰是人口红利的发展过程。报告里特别提到了人口的抚养率，在这个发展过程中，应该说2000年到2020年时间是中国的最黄金时期，老年人的抚养比例是很低的，而且14岁以下的年轻人的抚养比例也是最低的，这一定是储蓄最高的时候，反过来投资率也最高，劳动力贡献率也最高。这个趋势会在2020年以后显著的发生变化。
　　　 从人口增长率的情况看，我觉得廉价劳动力的优势还会维持到相当的时间。我们看看中日韩三国及我们基本上人口发展阶段是一样的。可是有一个问题，为什么日本和韩国在同样的人口红利的时候，经济不是高增长？因此单独用人口红利不能说明经济增长的必然关系。日本经济这一段时间和我们一样，从1990年开始到2020年基本上都是人口红利最高的时候，但是日本这些年是滞胀，经济不增长。也不能因此说黄金时期就是最好的。
　　　 欧洲老龄化程度比我们严重得多，比重也比我们严重得多。德国已经从60岁退休提到到了63岁、65岁、67岁，德国如果出生率不上去，房子只能空着，但是在其他国家大部分情况不是这样，欧洲可能是目前人口红利问题最严重的国家。美国我觉得是相对平衡的增长情况，是直线上升的，很多人对美国的经济表示担心，也对人口结构表示担心，因为二战后的人进入了60岁的退休期，而他们这一代人所生的人口急剧减少。印度的情况看，不比中国好，印尼、巴西，我把这些金砖四国的情况列出来。在人口红利的问题上，我们遇到的问题，这些国家同样遇到了。如果全世界都遇到同样的问题，他就不是问题。所以不能从人口红利上去最后研究最后经济的出路。我们的情况是人口红利的储蓄率是密切联系的，但是最终我们靠储蓄率是解决不了问题的，一定要靠消费信贷。梅窝住房的消费信贷13万亿美元，其他的还有2.7万美元。中国的消费信贷不到5万亿人民币，住房信贷只有3万亿。美国所有的住房消费是免税的，如果中国对住房消费实行免税政策，我想未来30年绝不是次高速的增长，仅房地产就会保持高速增长的持续30年，谢谢。